經濟觀察網 記者 陳月芹 越秀服務舉辦的物企為啥中期業績媒體交流會上，有一半的有錢也問題事關收并購計劃。實際上，收并淄博一快遞員因限流進不去下跪大哭多數物業企業早已經失去了對收并購的物企為啥興趣。

一方面因為房地產行業普遍面臨流動性困難，有錢也一定程度波及到物業服務行業；另一方面，收并三年間，物企為啥物業股在資本市場坐了一趟過山車，有錢也估值全線下滑，收并物業服務行業早已今非昔比。物企為啥同花順數據顯示，有錢也8月24日近半數上市物業公司的收并市盈率不足5倍。

行業格局變了，物企為啥講故事的有錢也邏輯也變了，不再用大規模收并購來快速擴張規模，收并更多時間和精力用來修煉內功。淄博一快遞員因限流進不去下跪大哭

2023年上半年，越秀服務營業收入15.12億元，同比增長38.7%，增幅遠超中海物業、保利物業、萬物云等；毛利率下降了3.6個百分點至28.1%，其中主要是非業主增值服務的毛利率從46.7%降至32.5%，拉低了整體水平。

越秀服務資本運營總監萬思蘊解釋，主要是因為新增的智能化業務處于發展初期，相比其他非業主增值業務的毛利率較低。

智能化、房產經紀、新零售、美居、社區商業等非主業增值服務被視為越秀服務的第二增長曲線，上半年營收同比增長105%，貢獻了一半的營收。而基礎物業管理服務收入僅占3成。

近兩年，受地產行業下行和民營房企爆雷影響，以開發商為主要客戶、支撐物企高毛利的非業主增值服務受到沖擊。2022年有8家物業公司的非業主增值服務收入同比下降超50%。

上半年，越秀服務新增了826萬平方米合約面積，其中16%來自越秀地產，37%來自越秀集團旗下農牧板塊，如輝山加工廠、撫順乳品廠等，有47%來自第三方外拓。

業績會上，越秀服務多次提到越秀地產拿地戰績對于未來越秀服務潛在規模增長的影響，試圖以此體現增長確定性。“越秀地產預計每年能新增拓展約400萬-500萬平方米的一二線的土地資源，交付給我們去管理；同時也包括案場管理、早介服務等業務。”

截至6月底，越秀服務現金及現金等價物46.2億元，包括越秀服務在2021年6月上市時募集的資金。

2021年6月上市時，越秀服務計劃將募集資金的60%，即約10億元用于策略收購和投資，余下40%分別用于進一步發展增值服務、開發信息技術系統和智能社區、補充營運資金和一般公司用途。

2021年下半年，伴隨著地產行業深度調整，物業行業也經歷洗牌。“我們不會為了收并購而收并購”，越秀服務董事會主席林峰解釋，近兩年，越秀服務在收并購方面一直較為積極，但接觸的標的有不少存在責任待厘清問題，或是和公司管理區域重疊度不高等原因，最終只能放棄。

“評判標的我們還是審慎，我們要評估標的的估值、收購價格的合理、收購標的后能否增加我們管轄區域的管理濃度和密度，包括未來增值、經營潛力、可持續性”，林峰強調物業的收并購“不能就收回來一堆合同”，如果增值可持續性較低，導致商譽減值，會給公司盈利帶來非常重大的影響，“我們本身一年盈利就10億多，商譽減值傷害會非常大”。

2021年中期業績會上，越秀服務曾表示，力爭上市3年內在管面積達到1億平方米。截至2023年6月30日，越秀服務在管面積5876萬平方米，仍有較大差距。

林峰重申1億平方米目標沒有變。“整個規模發展有壓力，但比較穩健，目前合約面積已經到了7700萬平方米，還有一年的時間可以去努力”。

2021年時，越秀服務計劃1億平方米目標中，有3000平方米來自收并購，但現在收并購因為市場發生變化，不得不放緩步伐。

越秀服務常務副總裁毛良敏補充，經過這一輪市場洗禮，物業公司對收并購普遍謹慎，“收并購是一個重要的方式，但我們更傾向通過拓展增加規模”。

“全年來自第三方外拓的目標大概是1000萬平方米，慢慢地，第三方外拓（在管）面積會超過母公司交付面積”，林峰透露：“現在（與目標規模）差距主要在收并購，我們希望通過第三方外拓能夠縮短差距”。

“我們不是把資金放在賬上，不想辦法”，對于現金如何使用，林峰表示：通過銀行，把資金集中管理，做定期存款、協定存款保本等資金安排。上半年資金年化收益率提高到2.28%，利息收入5200萬元。

對于收并購，在保利物業2023年中期投資者業績會上，保利物業董秘尹超表示，上半年收并購成交萎縮，目前呈現供需兩降態勢，供給有回落，需求端也有明顯下降。從商業估值角度看，有下降；對于大型優質標的，買賣雙方在估值上也有分歧。

一家頭部物業公司高管向經濟觀察網透露，目前物業行業的收并購估值已經低至2-3倍，2020年-2021年高峰時，平均估值約在20-30倍區間，最高達到50倍以上。

尹超補充，保利物業對收并購的關注度沒有下降，但比較謹慎，也在積極尋找符合需要的標的，比如優質區域、優質細分業態，“市場任何階段都不缺標的，主要是找到適配性好的標的”。

在2020年前后，多數物業公司通過收并購做大規模。目前保利物業、越秀服務等眾多現金充足的物業公司，更多強調的是“進一步提升管理密度”。