來源標題：長租市場步入高質量發展新時期，增益租自如“增益租”如何助力行業進化？

隨著我國城鎮化進程不斷深入、長租都市圈人口虹吸效應越來越強，市場時期曝王雷改戲黃軒辭演上甘嶺如何解決好新市民、步入青年人的高質住房需求問題，已是展新自何助力關乎社會民生的大事。在成熟的行業商品房市場之外，大力發展成熟專業化的進化租賃市場，是增益租實現住房需求“兩條腿走路”的重要一環。

租房市場發展歷史已久，長租從“二房東”遍地到專業化機構出現，市場時期行業正在經歷從野蠻生長到規范升級的步入歷史進程。8月16日，高質第一財經“云上會”節目推出《長租進化論》專題，展新自何助力與會專家圍繞住房租賃市場熱點趨勢、行業專業機構如何推動房產升級發展等議題，展開了深入討論。

與會專家認為，長租行業在發展過程中逐步形成了“五大門派”，而提供綜合性產品和服務的自如是目前國內幾乎同時涉獵5大派系的唯一品牌，自如“增益租”模式更是商業模式創新的典型代表，不僅能滿足多樣化的住房需求，還可從供給端助力資產保值升值，通過精細化的存量房產運營推動行業正循環。

長租行業價值鏈“蝶變”

我國長租機構的出現由來已久，自改革開放以來，一線城市便散見出現了一些高端公寓。長租行業真正走入千家萬戶的日常生活，則是從獨立的長租機構品牌出現開始。

十余年前，一大批長租機構品牌如雨后春筍般出現，房企、互聯網行業等多方勢力也入場分羹。但是，早期多個長租品牌野蠻擴張為行業埋下出清種子。三年前，長租行業生態發生巨大變化，行業資源開始向專業化、規?；瘷C構聚集。

在前述會議上，上海房地產經紀行業協會副秘書長湯俊表示，曝王雷改戲黃軒辭演上甘嶺目前行業在發展過程中逐步形成了五大門派：白領公寓、藍領公寓、分散式的整租和分散式的分租以及社區型租賃，兩極化發展趨勢凸顯。“盲目擴張的租賃機構難以生存，規?；赓U機構通過高度標準化的產品和服務，提升品牌的競爭綜合能力。”

上海房地產經紀行業協會 副秘書長 湯俊

作為深耕行業十余年的選手，自如見證了長租市場演變的過程。上海自如總經理張遠鵬表示，長租行業從最初的萌芽期、到資金涌入的擴張期，現在其實已到第三個階段——恢復爬升期，即改變過去單純規模驅動的增長方式，真正打造高品質的細分產品，逐步實現從量變到質變的發展過程。

據張遠鵬介紹，近兩年租賃業態在發生明顯變化。在需求端，租客數量在增加，并向長三角、珠三角、成渝等城市群聚集；租客年齡在發生變化，30+年齡層顯著增加，租房生命周期延長，對品質租住需求逐步提升。供給側也在發生變化，從原來的“C to C”到長租機構、保租房的加入，產品端在極大地豐富。

上海自如總經理 張遠鵬

“一個行業是否往好的方向發展，有一個基本的判斷準則，就是這個行業的價值鏈是不是拉長了。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，租賃行業最開始是“價值鏈非常簡單”的“C2C”模式，隨著長租機構、金融機構、法律機構等更多主體加入，從簡單粗放的生產變成迂回式的生產。多主體參與到行業價值鏈的生產中，代表著行業正進化為規模經濟。“長租行業確實已經到了一個新的發展階段。”

上海交通大學 住房與城鄉建設研究中心主任 陳杰

從市場本身特點看，當下長租市場的需求主要集中在超大城市、特大城市，房東、租客需要專業化機構在中間解決錯配問題，在房東、租客、管理部門、行業協會等多方生態協同下，行業才能向前發展。“在很長一段時間里，房東群體缺乏‘供給’意識，當自如等專業機構興起、高品質居住產品與服務受到市場認可之后，才會轉向選擇專業第三方，行業進化就是讓房東既有心又有力。”

“增益租”顛覆傳統商業模式

在長租行業的發展進程中，專業長租機構的進入，實現了產品的標準化進程，同時將自身定位為業主和租客身邊專業的“服務者”，助力行業不斷進化。不僅如此，隨著行業發展進入新階段，頭部機構如自如創新提出了“無差價、無空置期、收益有保底”的增益租模式，把長租與專業的資產管理掛上鉤。

據張遠鵬介紹，自如作為“CtoBtoC”模式的開創者，在過去10余年中，為業主提供專業出租的房屋資產管理服務，為租客提供品質居住服務。但對行業來說，沒有一個模式會一成不變。2021年初自如推出“增益租”模式。

據悉，增益租的三個顯著特點是無差價、無空置期、收益有保底，業主知道投入的每一分錢都去向哪里；此外，不同于傳統模式按年度設置一定的空置期，自如每月都會按時支付收益；自如每月還會提供保底收益，業主每月會收到至少80%的保底收益，如果市場形勢利好，年底還會將收益進行分成。

增益租模式下，“業主從原來單純的租金收益，變成更傾向于綜合資產管理的收益，房屋作為資產有居住屬性，也有出租兼具收益屬性，將來還兼具變賣屬性。”張遠鵬表示，如果想讓資產變得更保值增值，都需要把它更好地產品化，自如為業主提供的便是更專業、更穩定的資產管理服務。

在湯俊看來，自如增益租模式在服務創新方面是一種很有意義的嘗試，從產品本身而言是一種降維打擊。傳統“包租”業務的核心是由改變租期、改變房態和提供配套的服務三個方面組成，而增益租是將傳統模式中房屋的經營權利還給了房東，改為通過提升房態和提供后服務來為房東賦能，提高房東的經營能力，從傳統包租的吃差價模式，轉變為了收取服務費和溢價分成模式。

“增益租讓長租機構的立場轉為和房東相向而行，對房東無疑是一種更為安全的合作模式。”湯俊表示，專業住房租賃機構通過提升和維護房屋狀態，讓房屋始終處在一個相對高顏值、高性能的狀態下，對業主而言，既增強了資產的流通能力，又降低了折舊速度。同時在住房租賃場景中，也能有效解決房東的煩和租客的難，通過優化的房屋和完善的服務，租客能夠獲得更好的居住體驗。

曾調研過增益租的陳杰也認為，傳統模式相當于一種承包制或債權，一旦拿房子，專業化機構對它就是一個債務關系?，F在的模式相當于混合制，既有家產融資形式、債務保本，也有股權收益，同時風險共擔，這樣的好處是把房東作為合伙人，調動其積極性參與到價值鏈生產中，同時還實現了上下游產業鏈的價值延伸。“現在租房市場到了一個階段，房東、專業化機構都有風險共擔的需求，這對雙方都有好處。”

除了實現資產保值增值，開發存量資產一定意義上也是為擴大內需，刺激消費。陳杰認為，國家大力推動住房租賃市場發展和租購并舉，一方面是為解決城市的住房需求問題，另一方面房地產到了下半場，從增量進入存量時代，要考慮對存量資產開發再利用。在這一過程中，需要專業化機構進入，滿足多樣化、個性化的租賃需求，滿足供給者差異化的資產配置需求，打通上下游，在供需匹配助力消費升級。在社會各界的共同支持和關注下，住房租賃行業一定會發展得越來越好。

隨著我國城鎮化進程不斷深入、都市圈人口虹吸效應越來越強，如何解決好新市民、青年人的住房需求問題，已是關乎社會民生的大事。在成熟的商品房市場之外，大力發展成熟專業化的租賃市場，是實現住房需求“兩條腿走路”的重要一環。

租房市場發展歷史已久，從“二房東”遍地到專業化機構出現，行業正在經歷從野蠻生長到規范升級的歷史進程。8月16日，第一財經“云上會”節目推出《長租進化論》專題，與會專家圍繞住房租賃市場熱點趨勢、專業機構如何推動房產升級發展等議題，展開了深入討論。

與會專家認為，長租行業在發展過程中逐步形成了“五大門派”，而提供綜合性產品和服務的自如是目前國內幾乎同時涉獵5大派系的唯一品牌，自如“增益租”模式更是商業模式創新的典型代表，不僅能滿足多樣化的住房需求，還可從供給端助力資產保值升值，通過精細化的存量房產運營推動行業正循環。

長租行業價值鏈“蝶變”

我國長租機構的出現由來已久，自改革開放以來，一線城市便散見出現了一些高端公寓。長租行業真正走入千家萬戶的日常生活，則是從獨立的長租機構品牌出現開始。

十余年前，一大批長租機構品牌如雨后春筍般出現，房企、互聯網行業等多方勢力也入場分羹。但是，早期多個長租品牌野蠻擴張為行業埋下出清種子。三年前，長租行業生態發生巨大變化，行業資源開始向專業化、規?；瘷C構聚集。

在前述會議上，上海房地產經紀行業協會副秘書長湯俊表示，目前行業在發展過程中逐步形成了五大門派：白領公寓、藍領公寓、分散式的整租和分散式的分租以及社區型租賃，兩極化發展趨勢凸顯。“盲目擴張的租賃機構難以生存，規?；赓U機構通過高度標準化的產品和服務，提升品牌的競爭綜合能力。”

上海房地產經紀行業協會 副秘書長 湯俊

作為深耕行業十余年的選手，自如見證了長租市場演變的過程。上海自如總經理張遠鵬表示，長租行業從最初的萌芽期、到資金涌入的擴張期，現在其實已到第三個階段——恢復爬升期，即改變過去單純規模驅動的增長方式，真正打造高品質的細分產品，逐步實現從量變到質變的發展過程。

據張遠鵬介紹，近兩年租賃業態在發生明顯變化。在需求端，租客數量在增加，并向長三角、珠三角、成渝等城市群聚集；租客年齡在發生變化，30+年齡層顯著增加，租房生命周期延長，對品質租住需求逐步提升。供給側也在發生變化，從原來的“C to C”到長租機構、保租房的加入，產品端在極大地豐富。

上海自如總經理 張遠鵬

“一個行業是否往好的方向發展，有一個基本的判斷準則，就是這個行業的價值鏈是不是拉長了。”上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任陳杰指出，租賃行業最開始是“價值鏈非常簡單”的“C2C”模式，隨著長租機構、金融機構、法律機構等更多主體加入，從簡單粗放的生產變成迂回式的生產。多主體參與到行業價值鏈的生產中，代表著行業正進化為規模經濟。“長租行業確實已經到了一個新的發展階段。”

上海交通大學 住房與城鄉建設研究中心主任 陳杰

從市場本身特點看，當下長租市場的需求主要集中在超大城市、特大城市，房東、租客需要專業化機構在中間解決錯配問題，在房東、租客、管理部門、行業協會等多方生態協同下，行業才能向前發展。“在很長一段時間里，房東群體缺乏‘供給’意識，當自如等專業機構興起、高品質居住產品與服務受到市場認可之后，才會轉向選擇專業第三方，行業進化就是讓房東既有心又有力。”

“增益租”顛覆傳統商業模式

在長租行業的發展進程中，專業長租機構的進入，實現了產品的標準化進程，同時將自身定位為業主和租客身邊專業的“服務者”，助力行業不斷進化。不僅如此，隨著行業發展進入新階段，頭部機構如自如創新提出了“無差價、無空置期、收益有保底”的增益租模式，把長租與專業的資產管理掛上鉤。

據張遠鵬介紹，自如作為“CtoBtoC”模式的開創者，在過去10余年中，為業主提供專業出租的房屋資產管理服務，為租客提供品質居住服務。但對行業來說，沒有一個模式會一成不變。2021年初自如推出“增益租”模式。

據悉，增益租的三個顯著特點是無差價、無空置期、收益有保底，業主知道投入的每一分錢都去向哪里；此外，不同于傳統模式按年度設置一定的空置期，自如每月都會按時支付收益；自如每月還會提供保底收益，業主每月會收到至少80%的保底收益，如果市場形勢利好，年底還會將收益進行分成。

增益租模式下，“業主從原來單純的租金收益，變成更傾向于綜合資產管理的收益，房屋作為資產有居住屬性，也有出租兼具收益屬性，將來還兼具變賣屬性。”張遠鵬表示，如果想讓資產變得更保值增值，都需要把它更好地產品化，自如為業主提供的便是更專業、更穩定的資產管理服務。

在湯俊看來，自如增益租模式在服務創新方面是一種很有意義的嘗試，從產品本身而言是一種降維打擊。傳統“包租”業務的核心是由改變租期、改變房態和提供配套的服務三個方面組成，而增益租是將傳統模式中房屋的經營權利還給了房東，改為通過提升房態和提供后服務來為房東賦能，提高房東的經營能力，從傳統包租的吃差價模式，轉變為了收取服務費和溢價分成模式。

“增益租讓長租機構的立場轉為和房東相向而行，對房東無疑是一種更為安全的合作模式。”湯俊表示，專業住房租賃機構通過提升和維護房屋狀態，讓房屋始終處在一個相對高顏值、高性能的狀態下，對業主而言，既增強了資產的流通能力，又降低了折舊速度。同時在住房租賃場景中，也能有效解決房東的煩和租客的難，通過優化的房屋和完善的服務，租客能夠獲得更好的居住體驗。

曾調研過增益租的陳杰也認為，傳統模式相當于一種承包制或債權，一旦拿房子，專業化機構對它就是一個債務關系?，F在的模式相當于混合制，既有家產融資形式、債務保本，也有股權收益，同時風險共擔，這樣的好處是把房東作為合伙人，調動其積極性參與到價值鏈生產中，同時還實現了上下游產業鏈的價值延伸。“現在租房市場到了一個階段，房東、專業化機構都有風險共擔的需求，這對雙方都有好處。”

除了實現資產保值增值，開發存量資產一定意義上也是為擴大內需，刺激消費。陳杰認為，國家大力推動住房租賃市場發展和租購并舉，一方面是為解決城市的住房需求問題，另一方面房地產到了下半場，從增量進入存量時代，要考慮對存量資產開發再利用。在這一過程中，需要專業化機構進入，滿足多樣化、個性化的租賃需求，滿足供給者差異化的資產配置需求，打通上下游，在供需匹配助力消費升級。在社會各界的共同支持和關注下，住房租賃行業一定會發展得越來越好。