2023年8月30日，保利保利發展公布了2023年半年報。發展今年，穿越長張恩惠任吉林長春市委書記，張志軍另有任用在房地產市場進一步深度調整之際，周期各大房地產企業的逆勢經營面臨重重考驗。在此背景下，高質保利發展以2368億元的量增銷售金額，位列機構銷售榜單第一。保利2021年下半年起，發展行業進入下行通道，穿越長一些企業出現經營危機，周期保利發展銷售規模躋身行業第四。逆勢2022年，高質行業洗牌與出清加速，量增保利發展逆勢而上，保利憑借穩健的經營成功上升至第二位。今年，市場呈現波動性復蘇的情況下，保利發展以較強的業績修復能力，首次登上銷售額榜首的位置。

值得關注的是，在逐步登頂的張恩惠任吉林長春市委書記，張志軍另有任用過程中，保利發展并沒有一味簡單的求快、求大，通過盲目擴張實現爆發性增長。而是在規模增長的同時，堅持體系化、系統性的穩健發展。聚焦核心城市，城市深耕策略為保利發展提供了競爭實力，而安全的財務結構則成為了保利發展的底氣，物業、酒店、會展等多板塊布局在助力主業的同時，為保利發展穿越周期保駕護航。

聚焦核心城市 提升銷售規模與質量

2023年上半年，在市場波動復蘇的情況下，保利發展加強市場及客戶研判，搶抓市場窗口促銷售，抓住了二、三月份階段性復蘇窗口機會，積極推盤促銷售。2023年1-6月，保利發展在行業整體下行調整的背景下，實現銷售簽約面積1383.09萬平方米，同比去年上升5.8%，實現銷售簽約金額2368.21億元，同比上升12.7%。市場占有率提升0.4個百分點至3.8%。在中指研究院發布的上半年房企銷售排行榜中，保利發展憑借這份銷售成績躍升榜首。

當前，房地產行業處于下行階段，越來越多房企選擇聚焦高能級城市、深耕核心城市，以此來保證銷售的安全性。也只有堅持區域深耕的房企才能夠跨越周期。今年上半年，保利發展重點布局的38城銷售金額占比為87%，同比提升8個百分點。銷售金額超百億城市達到6個，累計銷售金額1123億元，同比增長21%；上半年，保利發展在25個城市銷售排名第一，46個城市排名前三。報告期內，保利發展在長三角銷售金額超過777億元，粵港澳大灣區超570億元。

憑借著資金優勢，保利發展抓住投資拿地的窗口期，在2023年積極拿地。2023年上半年，保利發展共拓展項目41個，總地價709億元，同比增加17%；拓展容積率面積385萬平方米，同比下降7%。

規模保持快步擴張同時，保利發展也始終注重發展的質量與安全性。這點在保利發展業務拓展的節奏和城市布局上表現明顯。保利發展堅持聚焦于一、二線城市，單一城市銷售規模不斷提升。半年報顯示，2023年上半年，保利發展在38個核心城市拓展總地價和拓展面積占比分別為99%和95%，較去年同期提升9個百分點和21個百分點；始終聚焦住宅產品，拓展貨值中住宅業態占比95%。

得益于核心城市及住宅產品帶來的投資確定性和收益率提升，上半年保利新增項目稅前成本利潤率平均超過15%。

雖然近幾年合作開發逐漸成為行業趨勢，但保利發展始終注重自身的項目品質、產品打造、品牌價值、組織管控等能力。為進一步提高項目把控力，2023年上半年，保利發展拓展權益比去年同期提升15個百分點，達到了80%，為近三年最高。而受結算權益比提升的利好影響，報告期內，保利發展歸母凈利潤122.22億元，同比增長12.65%。

值得一提的是，報告期內，保利發展在保障安全質量與品質的前提下，持續完善多維度竣工、交付風險防范機制，全力保證交付11.3萬套，同比增長43%。同時，保利發展建立“6321”交付管理等機制，實現品質交付，1個月交付率提升7個百分點至80%，維修服務滿意度同比上升2個百分點。

管控現金流  保持財務結構穩健  

2023年，房地產行業經歷了前所未有的大幅震蕩，深度考驗著房企的組織能力、經營效率與發展韌性。在巨大的市場壓力下，良好的融資能力也是企業穩健發展的重要保障。

作為高信用房企的代表，保利發展在融資上一直占有優勢。2022年，保利發展提升直接融資比重，累計發行公司債113億元、中期票據150億元，合計規模同比增長40.72%。2023年上半年，保利發展平均融資成本進一步下降至2.68%，發行利率多次為同期同行最低。

同時，保利發展嚴控增量貸款利率，通過償還高息存量貸款或下調利率方式降低存量貸款利率，截至2023年6月末，保利發展有息負債規模為3564億元，綜合融資成本約3.73%，較年初下降19個基點。

值得注意的是，保利發展非常重視現金流管控，搶抓資金回籠。2023年1-6月，保利發展實現回籠金額2273億元，同比提升13.9%；回籠率為96%，較2022年度回籠率進一步提升1.1個百分點。上半年，保利發展實現經營活動現金流凈額71億元，較去年同期增加296億元。同時堅持“以銷定產”，保利發展全年實現新開工面積626萬方，同比下降44%。  

穩健的運營以及良好的現金流,給了保利發展不斷優化債務結構的機會。 截至2023年6月末，保利發展扣除預收款的資產負債率為65.31%、凈負債率為63.06%，分別下降3.17和0.5個百分點，現金短債比為1.38。一年內到期的債務占有息負債比重為18.6%，較年初下降2.7個百分點；銀行貸款與直接融資比重為86%。

多板塊布局 助力主業發展

除了超越同行，保利發展還不斷超越自己，主動發現并抓住市場機遇。除了住宅開發，2023年上半年，保利發展把握住消費經濟復蘇機會，實現資產經營類收入約22億元，同比大幅增長22%。其中，酒店板塊平均入住率已恢復至2019年水平，平均房價較2019年上升16%，營業收入同比增長53%。

在展館經營方面，展館出租面積提升超2.5倍，主動新拓展覽客戶，新客比例提升超30%，營收同比上升45%。公寓板塊，積極發展保障性租賃住房，拓展公寓業務，建成保障房超10萬套。

保利發展正逐漸從純開發企業發展為全產業鏈協同、規模領先的公司。保利發展在多維度布局產業版塊，不斷提升產業發展的能力。在當前物業公司營收增速趨緩，盈利能力普遍出現明顯下滑的情況下。保利物業在“大物業”戰略的牽引下，整體毛利率和凈利率均同比提升。2023年上半年，保利物業的整體毛利率21.2%，同比提升1個百分點。凈利率達到10.9%，同比提升1%。

截至2023年6月末，保利物業合同管理面積增至8.42億平方米，在管面積約6.51億平方米。保利物業業務范圍已經覆蓋全國28個省、直轄市與自治區的209個城市，合同項目達2830個，在管項目數增至2230個。