經濟觀察報 記者 胡艷明 9月7日的金融晚高峰，羅芳芳在回家的頭條公交車上，拿著手機研究《XX銀行關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的存量新發現924例本土重點關注變異株公告》。
這一天，房貸農行、調整的利多少工行、細則中行、亮相率降建行等國有大行率先發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關操作事項的金融公告》，隨后，頭條中信銀行、存量平安銀行等股份行跟進，房貸也發布存量貸款利率下調的調整的利多少操作公告。
對于存量房貸利率調整，細則羅芳芳期待已久，亮相率降此刻終于有了具體操作細則。金融她逐字逐句將“不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”念給她身邊的同事，并問，“這句話是啥意思？”
她的同事說不知道。羅芳芳繼續讀公告內容，由于對專業名詞的不熟悉，她一直把“LPR”讀成“LRP”，同事小聲糾正她，應該是“LPR”。
她希望從公告中找出，她的房貸利率到底能不能下降的答案。像羅芳芳一樣期待的新發現924例本土重點關注變異株已購房者還有很多，他們不清楚自己的房貸能不能調？怎么調？調整了之后會節省很多利息么？
2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》（下稱《通知》）。隨著銀行發布具體操作細則，以及9月25日《通知》實施時間的臨近，答案正在逐漸清晰。
銀行操作細則公布
羅芳芳2018年在河北廊坊市買了人生中第一套住房，當時在銀行貸款100多萬，利率是基準利率（4.9%）基礎上浮10%-15%，她的貸款利率大約在5.4%。
3年后，她的同事也在廊坊買了一套房子，不僅房價比她的低很多，貸款利率也只有4%多，她感到自己成了“接盤俠”——不僅買在房價高點，貸款利率也在高點。
此后，每過一段時間，她會將攢的錢提前償還一部分銀行貸款。近期，她看新聞了解到存量房貸客戶可以調整利率的消息，便密切關注著進展。
9月7日，多家銀行先后發布公告，對個人存量首套住房按揭貸款利率的調整范圍、調整規則、調整方式及受理渠道等進行了詳細的說明。
梳理各家銀行發布的細則，在具體表述有所差異，但內容差別不大。
在各家銀行公布的調整規則來看，大多數銀行劃分了三個時間段：2019年10月8日之前、2019年10月8日（含）至2022年5月14日（含），以及2022年5月15日至2023年8月31日，對不同時間發放的貸款應該如何調整分別進行了說明。
這是因為，從全國層面來看，全國首套商業性個人住房貸款利率下限在不同階段執行不同的政策，三個明顯的時間段分別為：2019年10月7日前為0.7倍貸款基準利率；2019年10月8日至2022年5月14日為LPR（貸款市場報價利率）；2022年5月15日至今為LPR-20基點（BP）。
羅芳芳告訴記者，她對銀行公告最滿意的地方是，寫著銀行會自動調整，不需要她再去和銀行協商，“因為真的不太懂，不知道怎么去談。”
在調整方式上，各家銀行大都明確：對于符合原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率政策且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，銀行均將于9月25日主動進行統一批量調整，無需客戶申請。
不過，根據銀行的細則，對于“二套轉首套”、不良貸款歸還積欠本息及當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸客戶，需要自9月25日起向銀行提出申請。
哪類購房者或將受益
羅芳芳不太理解的是“不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”這條規定。這是判斷本次存量房貸利率能否調整的關鍵要求之一。
此前中國人民銀行《通知》中明確的是，由金融機構新發放貸款置換存量首套商業性個人住房貸款，或協商變更合同約定的利率水平。但是無論哪種方式調整，調整后的存量房貸利率不能低于貸款發放時的當地房貸利率下限。
截至9月2日，全國31個省、自治區、直轄市已經公布首套商業性住房貸款利率自律下限情況。不過，在2019年10月8日之前的下限是什么，很多地方沒有明確。
像羅芳芳一樣，北京的吳女士一直關注存量房貸利率的進展，她發現可能調整的空間并不大。
吳女士在2019年8月購置自己的首套住房，按揭利率為當時的基準利率（4.9%）基礎上浮10%，為5.39%。2019年10月，定價方式由掛鉤基準利率轉換為掛鉤LPR之后，房貸利率變為LPR+59BP，所以，現在吳女士的房貸利率為LPR（4.2%）+59BP=4.79%。
不過，2019年10月至今，北京執行的利率下限水平一直為LPR+55BP，吳女士可以調降首套房貸利率多少？
9月1日，她看到貸款行也發布了《個人存量首套住房按揭貸款利率調整實施細則的公告》。
她適用的情況是：2019年10月8日（不含當日）前發放、已按中國人民銀行公告[2019]第30號要求轉換為貸款市場報價利率（LPR）定價的浮動利率貸款，最低可調整至相應期限LPR不加點，原貸款發放時所在城市首套房貸利率政策下限轉換后為LPR加點的，按發放時所在城市首套房貸利率政策下限執行。
2019年10月以來北京執行的利率下限水平一直為LPR+55BP，但沒有公布之前的利率下限是多少。吳女士試圖咨詢貸款銀行的客戶經理，客戶經理說他自己也還沒有弄明白，也在學習過程中，要是9月25日沒有統一調整，吳女士也可以再跟銀行申請。
很多貸款時被認定為“二套”住房貸款的購房者，本次或許可以有調整機會。根據《通知》要求，不僅包括已發放首套個人住房貸款，也包括借款人“實際住房情況符合所在城市首套住房標準”的其他存量貸款。
建行舉例稱，如果借款人貸款購買本套住房時，家庭沒有其他住房，因當時“認房又認貸”政策導致該套住房按照二套住房貸款利率辦理，但目前所在地區已執行“認房不認貸”政策，本次可以按首套執行。此外，貸款購買住房時不是家庭在當地的唯一住房，但后期通過交易等方式出售了其他住房，本住房成為家庭唯一住房且當地已執行“認房不認貸”政策的，可以按首套執行。
上海的周女士就是從貸款認定可以從“二套”變為“一套”的那類群體。周女士告訴記者，她2021年10月在上海購買一套住房，但是因為此前在上海按揭過住房貸款，雖然已經還清貸款并賣出，新購買的房子是名下唯一房產，但是根據當時“認房又認貸”的政策，所以在銀行申請的貸款是以第二套住房的標準執行的，在LPR基礎上加了60BP。
周女士房貸利率（按照二套）發放時為LPR（4.65%）+60BP=5.25%，目前為LPR（4.2%）+60BP=4.8%。
在上海9月1日宣布“認房不認貸”后，周女士所持房產可認定為首套房，按照2021年10月，當地首套房執行利率下限LPR+35BP，周女士房貸利率或許可從當前的4.8%降至4.55%。
因為過去幾年，很多城市二套房貸利率下限的加點數較高，在“認房不認貸”后，像周女士一樣的購房者可調降的空間可能會大一些。
能否止住提前還貸潮？
存量房貸政策調整的原因之一，因為去年以來，銀行房貸業務正在上演“縮退”。
像羅芳芳一樣的購房者，當時貸款的利率正好是高點，所以他們想提前還貸來“止損”。同時，理財產品利率、存款利率下降，他們也找不到優質的投資理財渠道，不如提前還了貸款。
2022年以來，銀行個人房貸業務步入罕見的低谷期，增速嚴重下滑，直到2023年上半年，多家上市銀行的個人住房貸款出現負增長。
以房貸發放的主力軍——國有六大行為例，除了郵儲銀行今年上半年個人住房貸款余額增長622億，其余五家大行的房貸業務均出現負增長，合計縮水超2360億。
這與過去幾年的情景形成強烈的反差。因為銀行新增貸款中，房貸一直是國有大行的重要投向。2018年，六大行個人住房貸款新增貸款2.53萬億，占全部新增貸款的49.39%；2019占比為39.5%；2020年和2021年的比例均有所下降，分別約為35.2%和29.4%；2022年驟降到4.66%；而到了2023年上半年，出現負增長，拖累新增貸款。
另外，招商銀行、浦發銀行、興業銀行、民生銀行、渤海銀行等股份制商業銀行，以及北京銀行、上海銀行等地方性商業銀行也在今年上半年出現了個人住房貸款余額下降；僅有浙商、中信、平安、華夏和光大等銀行的按揭貸款余額是正增長。
8月下旬，在幾家上市銀行召開的中期業績發布會上，提前還貸問題、對銀行息差有哪些影響、存量房貸如何調整，成為被問及的重點內容。
關于提前還款的問題，建行副行長李運表示，觀察到近幾個月新受理的提前還款需求總體上已趨于穩定，相比4月份的峰值下降了不少。
關于市場關切的存量房貸利率調整，農行副行長林立回應稱，農行認為一方面將有利于減輕部分存量住房貸款客戶財務成本的負擔；另一方面也有利于商業銀行平滑提前還款的壓力、有利于平穩經營。
直到8月31日晚間，降低存量首套住房貸款利率政策正式公布。9月1日政策公布后，召開業績發布會的銀行，被問到政策對銀行可能帶來哪些影響。
9月1日，浙商銀行副行長、首席財務官景峰回應稱，浙商銀行的房貸中，90%為一套房，其中40%符合下調存量房貸利率的要求。預計這一政策對明年銀行凈息差的影響大約是1BP的下行，不到2BP。同時景峰表示，通過存量房貸利率下調，老百姓存量按揭貸款利息將會下降，降低首付比例后，疊加“認房不認貸”的政策，也可能激發一些新的購房、按揭需求。
與朋友溝通后，羅芳芳大約明白了“不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”的意思。
也就是說，在2018年，她在銀行申請住房按揭貸款的時候，如果廊坊市的“首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”是基準利率，那么，她的貸款有可能會調整到當時的下限。廊坊市目前并未公布2019年10月之前的“當地執行利率下限”，具體細則在當地公布后，她需要咨詢貸款銀行。
她說，如果最終房貸利率沒有調整多少，還是比較高，她會繼續提前還貸。